為什么選址對(duì)于數(shù)據(jù)中心行業(yè)如此重要？

　　數(shù)據(jù)中心行業(yè)的選址涉及眾多因素的復(fù)雜相互作用，每個(gè)因素都會(huì)影響設(shè)施的質(zhì)量、效率和成本效益。

　　該過程從明確定義的方法開始，利用結(jié)構(gòu)化選擇流程中概述的步驟。

　　這可以對(duì)各種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行定量分析，將原始數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為可供決策參考的可行見解。

　　圖 1 – 從選址到施工決策

　　權(quán)衡是不可避免的，需要仔細(xì)考慮相互競爭的優(yōu)先事項(xiàng)，才能做出最終的選址決定。

　　圖 2 – 場地選擇的分級(jí)矩陣

　　每個(gè)潛在場地都有其優(yōu)缺點(diǎn)，但借助現(xiàn)代建筑創(chuàng)新，您可以緩解其中的許多問題。工程解決方案可以克服場地位置帶來的許多挑戰(zhàn)。例如，位于颶風(fēng)區(qū)的場地可能具有堅(jiān)固的外部，能夠極強(qiáng)地抵抗自然或物理威脅，例如過大的風(fēng)速。

　　及早發(fā)現(xiàn)關(guān)鍵問題有助于降低風(fēng)險(xiǎn)，并能夠在具有挑戰(zhàn)性的位置進(jìn)行建設(shè)。每個(gè)緩解解決方案都將提供成本效益分析，這可能會(huì)影響資本或運(yùn)營成本。從許多潛在選項(xiàng)中選擇一個(gè)場地可能會(huì)提供一個(gè)評(píng)分系統(tǒng)，這將有助于為最終的選擇決策提供正確的視角。

　　氣候考慮至關(guān)重要，天氣條件會(huì)影響危害暴露和脆弱性。通過工程解決方案減輕洪水、地震和颶風(fēng)等自然災(zāi)害至關(guān)重要。通往主要高速公路和機(jī)場的通道可確保物流效率，尤其是在施工和運(yùn)營期間。場地周圍的空氣質(zhì)量會(huì)影響設(shè)備性能和員工健康，因此需要采取措施減輕污染。自然災(zāi)害的歷史數(shù)據(jù)可為風(fēng)險(xiǎn)管理策略和設(shè)施設(shè)計(jì)提供參考。

　　地面狀況必須經(jīng)過徹底的地質(zhì)調(diào)查，以評(píng)估結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性和施工適宜性。強(qiáng)大的通信基礎(chǔ)設(shè)施(尤其是光纖網(wǎng)絡(luò))對(duì)于無縫連接至關(guān)重要。低延遲(靠近海底電纜著陸點(diǎn)和密集光纖網(wǎng)絡(luò))對(duì)于高性能應(yīng)用至關(guān)重要。

　　地緣政治穩(wěn)定、監(jiān)管環(huán)境和稅收政策會(huì)影響選址決策。電力可用性和成本對(duì)運(yùn)營費(fèi)用有重大影響，可再生資源提供了可持續(xù)性效益。地方激勵(lì)措施，如免稅和監(jiān)管支持，可能會(huì)影響決策。

　　社區(qū)參與至關(guān)重要，運(yùn)營商應(yīng)解決問題并向利益相關(guān)者強(qiáng)調(diào)利益。不可預(yù)見的挑戰(zhàn)，如施工復(fù)雜性和供應(yīng)商協(xié)調(diào)問題，凸顯了熟練項(xiàng)目管理的重要性。

　　改造現(xiàn)有商業(yè)建筑以供數(shù)據(jù)中心使用提供了經(jīng)濟(jì)高效的替代方案，但需要仔細(xì)評(píng)估電力、暖通空調(diào)、分區(qū)和安全考慮。圍繞對(duì)等點(diǎn)進(jìn)行集群可以促進(jìn)創(chuàng)新和連接，歷史趨勢顯示，電信公司發(fā)起集群后，超大規(guī)模運(yùn)營商也加入了集群。

　　盡職調(diào)查

　　盡管涉及到復(fù)雜性，但細(xì)致的盡職調(diào)查確保了安全的所有權(quán)和法規(guī)遵從性。總體而言，成功的選址取決于綜合分析、利益相關(guān)者參與和風(fēng)險(xiǎn)緩解策略。

　　從不同的起始位置選擇一個(gè)站點(diǎn)可能有兩種方法。在第一部分中，您可能擁有具有潛在領(lǐng)域本地知識(shí)的開發(fā)人員類型實(shí)體，然后向數(shù)據(jù)中心市場提出建議，并采用所謂的自底向上方法。

　　這些開發(fā)商通常與私募股權(quán)公司合作，因?yàn)榻鹑谑袌鰧?duì)數(shù)據(jù)中心的需求持續(xù)強(qiáng)勁，投資者開始將數(shù)據(jù)中心視為與更傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)相同的投資級(jí)別。股權(quán)投資者可以承擔(dān)場地盡職調(diào)查成本、設(shè)計(jì)成本和規(guī)劃許可階段的法律成本，目標(biāo)是一旦感興趣的數(shù)據(jù)中心運(yùn)營商參與，就分階段退出。土地的合法所有權(quán)一般在最終經(jīng)營者準(zhǔn)備購買之前不會(huì)轉(zhuǎn)讓。期權(quán)協(xié)議、場地組裝和開發(fā)是種子投資者的首選途徑。

　　對(duì)于數(shù)據(jù)中心開發(fā)人員來說，購買選項(xiàng)是一個(gè)非常有用的工具，可以為開發(fā)計(jì)劃集合站點(diǎn)的所有權(quán)。幾個(gè)不同的當(dāng)事人可能擁有包括擬開發(fā)地點(diǎn)的土地。使用期權(quán)來獲得這些權(quán)益可以為開發(fā)商提供必要的確定性和靈活性組合，以便在計(jì)劃的最終購買者沒有出現(xiàn)時(shí)退出。

　　這些投資者可能會(huì)與場地開發(fā)商成立合資企業(yè)特殊目的載體公司 (SPV)，以在規(guī)劃許可或執(zhí)照授予階段之前或之后吸引最終用戶客戶。瀑布模型通常用于在共同投資中涵蓋多方。它是法律運(yùn)營協(xié)議中使用的術(shù)語，描述了在股權(quán)投資發(fā)展過程中如何、何時(shí)以及向誰支付資金。

　　簡而言之，一旦實(shí)現(xiàn)了各種預(yù)定的里程碑，最初的發(fā)起人可能會(huì)獲得與其最初獲得交易時(shí)投資的股權(quán)成比例的更大一部分現(xiàn)金流，也稱為促進(jìn)權(quán)益。每個(gè)瀑布結(jié)構(gòu)都不同，需要相當(dāng)多的專業(yè)知識(shí)。

　　尋找數(shù)據(jù)中心站點(diǎn)的第二部分是具有全球需求和區(qū)域重點(diǎn)的超大規(guī)模實(shí)體，這可以稱為自上而下的方法。一旦這些實(shí)體確定了他們的市場需求，他們就會(huì)考慮不同司法管轄區(qū)內(nèi)的多個(gè)地點(diǎn)。許多專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都處于這兩個(gè)二元部分的混合體中，與兩個(gè)實(shí)體合作以達(dá)成交易。

　　要獲得一個(gè)成功的站點(diǎn)，并將其發(fā)展成為一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目和一個(gè)可運(yùn)營的數(shù)據(jù)中心，需要考慮并權(quán)衡選擇站點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)。在建設(shè)和運(yùn)營階段，選址盡職調(diào)查中代價(jià)高昂的疏忽和遺漏變得非常明顯。

　　作者：Vincent Fogarty 是 Diales Technical 的董事總經(jīng)理